[摘要] 日前，中国保监会官网发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)。称以房养老将在北京、上海、广州、武汉四地试点，试点期间自7月1日起至2016年6月30日止。
《意见》指出，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，保险公司可参与分享房屋增值，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，保险公司不参与分享房屋增值，抵押房屋价值增长部分全部归属于投保人。
“以房养老”难在哪儿？
据悉，此次采取试点先行方式，包括幸福人寿在内的寿险公司成为首批试点公司。试点地域包括北京、上海、广州、武汉四地。投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。试点期间单个保险公司开展试点业务。
所谓“以房养老”，通俗地说，即拥有房屋完全产权的老年人，将自己的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至过世；老人去世后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
作为一种保险新产品，“以房养老”的市场宣传效果似乎并不明显，甚至有很多受访者都不清楚“以房养老”的具体内容。实际上，“以房养老”抵押住房保险只是一种金融产品，为国人养老提供了一种新形式，也被认为是一种盘活存量资产的好方式。
记者走访各大银行时随机调查了几位老人，几乎全部老人都对以房养老给予了否定。“把自己房子抵押给保险公司，然后每月再领取养老金？”听完记者关于以房养老的简单介绍，一位老太太反问道，“养老金每个月能给多少？够我将来一个月的生活费吗？”一连串的疑问令她连连摇头，“还不如把自己的房子租出去，靠租金养老，这样心里还踏实点。”由此可见，目前国内大多数人对“以房养老”并不“感冒”，持怀疑、观望态度较多。而在某网站的调查中，一项关于以房养老的调查结果显示，高达81%的被调查人明确表示不会选择“以房养老”，接近60%的人则不同意父母“以房养老”。
之所以会这样，主要是儿女赡养这种养老模式在我国很多老年人的观念中已根深蒂固，如果儿女没有尽到赡养义务往往要遭到社会舆论的强烈批判。而大部分的儿女将老人送终之后，也会继承老人的遗产。房产是大多数国人财产中最重要的一项，“以房养老”的模式伤及了老年人的利益及其儿女的利益，所以以房养老的概念一出，就引发了社会的强烈舆论。家住本市红桥区的郭大娘对记者表示：“我一辈子就挣了这么一套房子，这也是我的财产，以后我肯定会留给孩子的。如果自己用这种方式养老，别人知道了，会认为子女不孝，自己也会觉得很没面子。”谈到这种养老模式时，郭大娘表示难以理解。
另一方面，根据老龄办的实时统计数字显示，截至2013年底，我国60岁及以上老年人口逾2亿，占总人口的14.9%。养老已经成为需要高度关注的社会问题，人们正逐渐意识到商业养老保险的重要性。但是“以房养老”险种的投保人为60周岁以上、拥有房屋完全产权的老人，这一定义显然摒弃了农村老人。但是在这2亿60岁以上的老年人中，有60%以上都居住在农村，而农村大多数房子属于“小产权房屋”，根本没有产权，也就无法以房养老。
此外，现有房屋产权70年的规定也是以房养老的阻力之一，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期人却还健在的问题。因此，“以房养老”创意不错，操作起来却并不简单，还需相关政策的扶持和法律法规的不断完善。
国外模式如何借鉴
在国外的一些发达国家，以房养老已经是一种比较成熟的商业模式：老年人解决了养老费用的问题，有生之年还可继续拥有住房；保险公司在老人去世后获得房产，通过房价与养老费用间的差价获得利润；政府则减轻了需要承担的部分社会成本。
欧美国家的以房养老，通常被称为“反向抵押贷款”，即将房屋产权抵押给银行或保险公司，金融机构将房屋价值化整为零，按月或年支付现金给老人，直至其去世，但落实起来也各有不同。
据报道，加拿大早在1986年就开始实施这项金融政策，55岁以上的老人都可以申请住房反向抵押贷款。但以房养老真正流行起来却是最近几年的事。据加拿大家庭产权银行的一份报告显示，今年的反向抵押贷款的数额比去年大幅上升了约25个百分点。反向抵押贷款渐趋流行，除了平均寿命增加和生活成本上升等因素外，还与加拿大人储蓄意识薄弱有很大关系。相当一部分加拿大人没有储蓄习惯，结果有不少老年人在60多岁的时候还必须偿还多种贷款，有的贷款甚至需要还到80多岁，晚年自然手头拮据。加拿大人不会像中国人一样给自己的子女留下什么财产，也没有这种观念，所以加拿大的以房养老发展得比较好。
在美国，养老地产是一个产业，政府集中规划一块用地，把养老地产作为其中的一部分，里面还有年轻人的社区等其他的房产，老年地产不仅仅是地产商的事情，而是一种特定的住宅区域的建设。英国的“以房养老”主要有两种形式：一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。大约有20%左右的50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种就是出售大房、换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。而在德国，很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。比如老年人可以离开现有住宅到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也可以用倒按揭拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院。
此外，有专家也表示，“以房养老”在欧美国家之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。
总之，以房养老在中国落地后还要结合中国的具体情况，无论成功还是失败，都是中国金融业、地产业的一次新的突破。毕竟，以房养老和中国很多传统的理念，如财产继承、养儿防老等相冲突。
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